サラリーマン大家のサラリーマン脱出計画

サラリーマン大家がサラリーマン生活から脱出するまでの日々を綴っています

名古屋物件の7月末に退去した部屋の入居が1週間ちょっとで決まりました!

今年の2月末に満室状態で購入した名古屋の物件ですが、7月末で1部屋退去が発生してしまいました。

7月は1年で最も転勤が多い

転勤による引っ越しとのことなので、よりによってこの時期にと思いますが仕方がありません。管理会社によると7月は転勤が多い時期とのこと。

言われてみれば7月は転勤が多かった気がします。それにしても企業の転勤ってなんで7月が多いんでしょうね。

気になって少し調べてみたところ、7月は1年で転勤が最も多い月で、次に多いのが10月とのこと。つまり10月から始まる年度後半に向けて、7月頃から転勤させていく企業が多いのです。

大家からすると8月が一番入居が決まりにくい時期なので迷惑でしかないです。どうせなら年度頭に合わせて転勤するようにして欲しいものです。

8月の募集状況は

8月は入居が決まりにくいのは東京の物件でも経験していたので気長に待つしかないと思い、7月末の退去後に管理会社による原状回復の見積もり結果を待っていると、退去の1週間後の7日に見積もり結果の連絡と同時に申込が入っているとの朗報が!

見積り結果の説明もろくにせず、12日から入居したいとの申込が入っているので間に合わせるためにもすぐに作業指示が欲しいと電話がかかってきました。

すぐに申込が入ったのはうれしいことですが、見積もり結果が想定より高い金額だったのでまずは作業内容を説明するように依頼してその場は切電しました。

ちゃんと見積もり資料を送ってもらい内容を確認すると1つ1つを見ると高すぎるものではなかったので作業指示を出しましたが、原状回復作業とは関係ない鍵の交換がどうしても間に合わないという理由で19日入居となりました。

最初に確認してから連絡してこいよ!という感じです。急いで確認したのに。。。

管理会社に聞くところによると8月にもかかわらずこの物件への問合せは1週間で100件超あったそうです。3階の角部屋ということもありますが、名古屋の栄付近であれば賃貸需要はまだ高いようです。

東京の郊外より名古屋の中心部?

東京の物件が高すぎるので同じ金額で買える都心から少し離れた東京の物件よりは、名古屋で繁華街徒歩圏の物件の方が賃貸需要は高いだろうという狙いで購入しましたが、今のところはずれてはいないようです。

これから物件を購入される方は東京近郊のみでなく名古屋中心部も検討されてみてはいかがでしょうか。

不動産投資物件にスズメバチの巣が!

7月後半の出来事ですが、名古屋の不動産投資物件の管理会社から連絡がありました。

何事かと思うと名古屋の不動産投資物件の2階の1部屋のベランダと、1階エントランス近くの共有部分にスズメバチの巣ができており入居者から駆除依頼がきているとのこと。

スズメバチの駆除依頼

管理会社としてもスズメバチの駆除はさすがに標準サービス内では対応できないので駆除業者への依頼が必要とのことで連絡がありました。つまり追加費用が発生するということです。

当たり前ですが、入居者の安全確保は不動産オーナーの責任になりますので、急な出費は痛いですが対応せざるをえません。すぐに駆除の依頼をしてもらうように指示しました。

しばらくすると、翌日の対応で業者の手配が可能とのことで費用は2つの巣を駆除することで約1万5千円でした。

お願いするしかないので了承しつつも、ダメ元で価格交渉も依頼しておきました。

すると翌日、駆除前後の写真と共に作業完了報告があり、請求書を確認すると1万4千円になっていました。言ってみるものですね。

迅速に対応いただいた管理会社及び駆除業者の皆様ありがとうございました。

スズメバチの都市型化

しかしながらこの物件は名古屋の中心街である栄からも徒歩10分程度のところにあるのになんでスズメバチの巣が2つもできるのか疑問に感じて調べてみました。

スズメバチの特徴はこちら

夏はスズメバチに注意!住宅に巣を作らせないためには | 今日の知識が明日を輝かせる

近年、スズメバチは都市型化しており、人間の出す残飯を餌にすることを覚え、人間の生活域にどんどん侵入してきているそうです。

私は過去にスズメバチに1度刺されており、2度刺されると生命の危険を伴う可能性もあるので迷惑でしかないです。

自分も刺されたくないですが、入居者が刺されることがないようにオーナーできることは対応していきたいと思います。

また、年に1回のスズメバチ駆除費用を経費として見積もっておくと突然の場合も迅速に対応できると思います。

確定申告関連書類の提出依頼

私はここ何年かはe-Tax(国税電子申告・納税システム)で確定申告をしています。

e-TaxのWEB上で収入や経費等の金額を申告した後、還付金が振り込まれるか、追加納税金を振り込んで確定申告の手続き終了です。

以前から一部の人には申告内容を確認するために領収書等の提出を求められることがあるというのは聞いていましたが、今年は私も提出が求められることになりました。初めてのことです。

保管している書類の提出依頼

国税関係法令に係る行政手続等における情報通信の技術の利用に関する省令第5条3項で、確定申告をe-Taxで行い、医療費の領収書や源泉徴収票等の提示や提出を省略した場合に税務署はその記載事項を確認できると定められているそうです。

税務署から郵送で通知が届き、中に入っている封筒に必要な書類を入れて郵送するようにとのことでした。

提出を求められたのは源泉徴収票、医療費の領収書、生命保険料控除の証明書、地震保険料控除の証明書、ふるさと納税の証明書で、不動産貸付業に関する書類は特に提出は求められませんでした。

なんで提出対象者に選出されたのか

何年もこんなことはなかったのにどうして対象者に選ばれたのか。

思い当たるのは昨年分の申告では、はじめて医療費控除を、しかも100万円超も申請したからかもしれませんし、はじめてふるさと納税を申請したからかもしれません。

考えすぎで単純に無作為に抽出されただけかもしれませんが。

確定申告は関連書類に基づいて申告

当然ですが、源泉徴収票、領収書、証明書等に従って確定申告を行っていますので全て手元に揃っていますが、突然提出を求められることがあるので虚偽の申告は絶対にやめましょう。

噓の申告をして書類を提出するように求められた時に困りますから。

ちなみに提出した書類は保存期間1年間となっており、返却を希望する場合はその間に申し出る必要があるそうです。いちいち申し出なくても返却して欲しいですよね。

確定申告を機にそろそろ法人化を検討

今年も3月15日の期限ギリギリで確定申告を行いました。

今年からマイナンバーカードを使ってe-taxで申告しました。カードリーダーは昨年から使っているsonyのRC-S370が使えました。動作保障されていませんでしたが無事に申告できました。

2016年は住宅ローンの金利引き下げを行いましたし、既に不動産投資に必要なものも揃ってきたのか昨年より経費が少なくなりました。その結果、所得が増えて税金も増えました。

給与所得と不動産所得を合わせると所得が900万円超となり税率が33%になりました。個人の所得税は累進課税制度となっているため、以下のとおり所得が増えると税率も上がっていきます。

課税所得195万円以下であれば税率は5%、195万円超330万円以下で10%、330万円超695万円以下で20%、695万円超900万円以下で23%、900万円超1800万円以下で33%、1800万円超4000万以下で40%、4000万円超で45%となっていきます。

ちなみに税率が上がると控除額も上がるようになっていますので上記税率がそのまま所得にかかるわけではありません。

2017年は2棟目の不動産も購入しました。2017年に限っては融資手数料や登記費用など纏まった経費計上が発生するため場合によっては2016年より所得額は減るかもしれませんが、2018年になると2016年よりも所得額が多くなるのは明らかです。

そろそろ税金についても対応を検討していかないといけない段階になってきたのが嬉しくもありますが、どうしようか検討中です。

法人化したいとは思っていますが、法人化しようにも不動産の所有権を移す際の費用などいろいろ問題がありそうです。

2棟目を法人として購入できればよかったんでしょうが、今更どうしようもないので2017年は2018年に備えて法人化を検討していきたいと思います。

不動産投資を拡大しながら進めていく気であれば最初から法人化しておいた方がよいのかもしれません。

サラリーマン脱出に向けた現在地

先日、2棟目の不動産を取得しましたので現時点での収支を整理してサラリーマンを辞められる水準までの道のりを確認したいと思います。

現在の不労収入

現在の不労収入としては東京の賃貸併用住宅からの家賃収入、先日取得した名古屋の中古アパートからの家賃収入があります。

賃貸併用住宅からの家賃収入

こちらはサブリース契約で毎月約36万円の家賃収入が入ってきます。

賃貸開始から間もなく4年が経過しますが現時点では満室です。今月末に1部屋退去予定ではありますが。サブリース契約の家賃見直しが2年毎なので間もなく2回目の見直しを迎えますので、そこで今の水準を維持できるように退居部屋への入居が早く決まってくれることを祈ります。

そして支出としては毎月のローン返済が約29万円、月1回の定期清掃代が7000円、年に1回の固定資産税が約26万円となっています。

賃貸併用住宅は住宅ローンを使っているので金利も全期間固定となっており返済額が変動するリスクはありません。

月1回の定期清掃はゴミ置き場の使い方がひどかったので専門業者にお願いしました。月に1回キレイにしてくれることで入居者の使い方も改善していると感じています。人は汚い状態のままだとゴミ出しのルールも守らなくてもいいと思ってしまいますがキレイな状態にしておくとキレイに使わなければと思うようです。

収支を合算すると月あたり36-29-0.7-26/12で毎月4万円の不労収入が入ってくることになります。

名古屋のアパートからの家賃収入

こちらは通常の賃貸管理契約なので空室がでればそれだけ家賃収入も減ってしまいますが、現時点では満室です。満室の場合は管理料を差し引いて約54万円の家賃収入が入ってきます。

こちら物件は中古でちょうど築6年なのでこれから家賃の下落が心配なところですが、建物は綺麗なので当面は問題ないと考えています。

そして支出としてはローン返済が約32万円、毎月の定期清掃代が1万5千円、年に1回の固定資産税が40万円となっています。

ローンはアパートローンなので将来の金利上昇による返済額の上昇リスクがありますが、3年固定金利なので3年間は大丈夫です。3年後はまだ金利は大丈夫だと思っていますが6年後はどうなってるか分からないと思ってます。

収支を合算すると54-32-1.5-40/12で毎月17万円の不労収入が入ってくることになります。

 

以上を合算すると月21万円の不労収入があることになります。

今後この水準が維持できる保証はありませんが、当初目標としていた月30万円の不労収入まではあと9万円となります。

現状で1億6千万円の借入があるので、不動産の追加はしばらく難しいでしょうから不動産以外の不労収入で月9万円を目指したいと思います。