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サラリーマン大家のサラリーマン脱出計画

サラリーマン大家がサラリーマン生活から脱出するまでの日々を綴っています

確定申告を機にそろそろ法人化を検討

不動産投資

今年も3月15日の期限ギリギリで確定申告を行いました。

今年からマイナンバーカードを使ってe-taxで申告しました。カードリーダーは昨年から使っているsonyのRC-S370が使えました。動作保障されていませんでしたが無事に申告できました。

2016年は住宅ローンの金利引き下げを行いましたし、既に不動産投資に必要なものも揃ってきたのか昨年より経費が少なくなりました。その結果、所得が増えて税金も増えました。

給与所得と不動産所得を合わせると所得が900万円超となり税率が33%になりました。個人の所得税は累進課税制度となっているため、以下のとおり所得が増えると税率も上がっていきます。

課税所得195万円以下であれば税率は5%、195万円超330万円以下で10%、330万円超695万円以下で20%、695万円超900万円以下で23%、900万円超1800万円以下で33%、1800万円超4000万以下で40%、4000万円超で45%となっていきます。

ちなみに税率が上がると控除額も上がるようになっていますので上記税率がそのまま所得にかかるわけではありません。

2017年は2棟目の不動産も購入しました。2017年に限っては融資手数料や登記費用など纏まった経費計上が発生するため場合によっては2016年より所得額は減るかもしれませんが、2018年になると2016年よりも所得額が多くなるのは明らかです。

そろそろ税金についても対応を検討していかないといけない段階になってきたのが嬉しくもありますが、どうしようか検討中です。

法人化したいとは思っていますが、法人化しようにも不動産の所有権を移す際の費用などいろいろ問題がありそうです。

2棟目を法人として購入できればよかったんでしょうが、今更どうしようもないので2017年は2018年に備えて法人化を検討していきたいと思います。

不動産投資を拡大しながら進めていく気であれば最初から法人化しておいた方がよいのかもしれません。

サラリーマン脱出に向けた現在地

先日、2棟目の不動産を取得しましたので現時点での収支を整理してサラリーマンを辞められる水準までの道のりを確認したいと思います。

現在の不労収入

現在の不労収入としては東京の賃貸併用住宅からの家賃収入、先日取得した名古屋の中古アパートからの家賃収入があります。

賃貸併用住宅からの家賃収入

こちらはサブリース契約で毎月約36万円の家賃収入が入ってきます。

賃貸開始から間もなく4年が経過しますが現時点では満室です。今月末に1部屋退去予定ではありますが。サブリース契約の家賃見直しが2年毎なので間もなく2回目の見直しを迎えますので、そこで今の水準を維持できるように退居部屋への入居が早く決まってくれることを祈ります。

そして支出としては毎月のローン返済が約29万円、月1回の定期清掃代が7000円、年に1回の固定資産税が約26万円となっています。

賃貸併用住宅は住宅ローンを使っているので金利も全期間固定となっており返済額が変動するリスクはありません。

月1回の定期清掃はゴミ置き場の使い方がひどかったので専門業者にお願いしました。月に1回キレイにしてくれることで入居者の使い方も改善していると感じています。人は汚い状態のままだとゴミ出しのルールも守らなくてもいいと思ってしまいますがキレイな状態にしておくとキレイに使わなければと思うようです。

収支を合算すると月あたり36-29-0.7-26/12で毎月4万円の不労収入が入ってくることになります。

名古屋のアパートからの家賃収入

こちらは通常の賃貸管理契約なので空室がでればそれだけ家賃収入も減ってしまいますが、現時点では満室です。満室の場合は管理料を差し引いて約54万円の家賃収入が入ってきます。

こちら物件は中古でちょうど築6年なのでこれから家賃の下落が心配なところですが、建物は綺麗なので当面は問題ないと考えています。

そして支出としてはローン返済が約32万円、毎月の定期清掃代が1万5千円、年に1回の固定資産税が40万円となっています。

ローンはアパートローンなので将来の金利上昇による返済額の上昇リスクがありますが、3年固定金利なので3年間は大丈夫です。3年後はまだ金利は大丈夫だと思っていますが6年後はどうなってるか分からないと思ってます。

収支を合算すると54-32-1.5-40/12で毎月17万円の不労収入が入ってくることになります。

 

以上を合算すると月21万円の不労収入があることになります。

今後この水準が維持できる保証はありませんが、当初目標としていた月30万円の不労収入まではあと9万円となります。

現状で1億6千万円の借入があるので、不動産の追加はしばらく難しいでしょうから不動産以外の不労収入で月9万円を目指したいと思います。

2棟目を購入しました

不動産投資

ローンの本審査申し込みの後、不動産売買契約を締結しました。

契約締結時に重要事項説明を宅地建物取引士からうけましたが、契約後に自己都合で解約する場合は手付金と仲介手数料半額分を放棄することになります。面と向かって言われると解約するつもりがなくてもちょっとビビりますね。

ローン特約付きですので融資の本審査が通らない場合は無条件で解約できます。

しばらくするとオリックス銀行の融資審査が無事とおりましたので、契約どおり築6年で9戸の1棟アパートを購入するため、金消契約を締結します。

金消契約とは金銭消費貸借契約の略称で金銭を消費するために借り入れる契約のことで、ローン契約と呼ばれることもあります。

今回の借り入れ条件はフルローンで期間35年、金利は固定3年で2.0%になりました。

当初は築6年の木造物件で35年のフルローンが組めるとは思っていなかったのでよかったです。借入期間が短くなると毎月の返済額が高くなりキャッシュフローが悪化しますから35年ローンが今回購入するための絶対条件でした。

また、買付を入れた時は空室が1戸ありましたが、不動産売買契約や融資審査の間に入居申込が入り満室での引き渡しとなりました。この時期なのですぐに埋まるだろうとは思っていましたがこんなに早いとは思いませんでした。2月頭に退去した部屋に2月末には3月からの入居が決まっているのですからなかなか優秀な物件です。

ちなみに入居が決まったのは2月で決済前でしたので広告料は売主側で負担してくれました。

そして無事に決済も済みましたので3月から私のものということになります。3月からは満室であれば毎月50万強の家賃収入が入ってくることになります。ローンの返済は毎月30万ほどなので差し引き20万円の利益がでることになります。毎月の楽しみがまた1つ増えました。

1棟目の融資は賃貸併用住宅で住宅ローンを全期間固定1.58%で借りているので金利リスクはなかったのですが、2棟目はアパートローンの3年固定2.00%ですので今後は金利上昇リスクも負うことになります。3年後はまだ大丈夫だろうとは思いますがその先はどうなるか分かりませんので金利動向は注視していきたいと思います。