サラリーマン大家のサラリーマン脱出計画

サラリーマン大家がサラリーマン生活から脱出するまでの日々を綴っています

賃貸1室の原状回復費用はいくら?

不動産貸付業を営んでいると、退去が必ず発生します。

退去した部屋は次の入居者に住んでもらうため、原状回復工事が行われます。

新築物件で1年くらいで退去が発生し、入居者もキレイに使用していたとなると清掃代くらいで済むかもしれませんが、築年数の経過した物件や、長期入居からの退去の場合はそれなりに手直しが必要になります。

入居者が入居する際に納めた敷金を使えばオーナー負担はないというのは昔の話で、現状ではほぼオーナー負担で現状回復が必要です。

では、実際どの程度の費用がかかってくるのでしょうか。私が実際に経験した事例を紹介しましょう。

東京で築3年の20㎡の1ルーム

こちらは新築時から入居されていた方が就職のために退去された部屋です。

原状回復費用は約5万円でした。この物件はサブリース契約と共に原状回復もしてくれるプランを契約しているため、オーナー負担は0円です。その分、毎月1500円くらいの原状回復用費用を管理会社に支払っています。

原状回復費用の内訳は以下のとおりです。(全て税抜き金額)

  • ルームクリーニング:30000円
  • エアコン洗浄:10000円
  • クロスクリーニング:3000円
  • クロス補修:3500円
  • 電球交換:2000円

オーナー負担ではないので大して気にしてませんでしたが、20㎡しかないのにクリーニング費用3万円は高いですね。

名古屋で築6年の33㎡の1LDK

こちらは新築時から入居されていた方が転勤のために退去された部屋です。

原状回復費用は約12万円(税込み)でした。この物件は中古で取得した1棟アパートで、入居者の敷金はすべて償却されており、引き継ぐものがなかったので全額オーナー負担になりました。

内訳は以下のとおりです。(全て税抜き金額)

  • 壁紙の貼り替え:約50000円
  • 壁紙の洗浄:5000円
  • エアコン洗浄:6500円
  • 床ワックス:14000円
  • 扉の補修:8000円
  • 室内清掃:25000円

壁紙の貼り替えは1㎡で850円なんですが、全体で59㎡の貼り替えが必要で金額が嵩みました。

正直、なんでオーナー負担なの?と思うものもあります。昔、賃貸していた部屋を自分が退去する際は、敷金から壁紙の洗浄費用、室内清掃費用がとられましたから、そこから考えると納得いかない部分もあります。

しかし、そういう物件を購入したので仕方がないと諦めました。また、敷金の考え方は地域によっても変わるものなので管理会社を信用するしかありません。

さいごに

管理会社の関連企業で対応するので、見積りを複数とって比較することもできず、納得感はあまりありません。上記だけでも清掃費用は東京の方が高いですが、壁紙の修復は名古屋の方が高いですからね。

しかし、サラリーマンをしている以上管理会社に頼らざるをえないのが実情です。

気になるところはどんどん指摘していかないと、何も言ってこないということは何の不満もないと思われてしまいます。

どうしても納得いかない場合は管理会社ごと変更するしかないでしょう。ただしその場合は違約金などがどうなっているか確認してから行動しましょう。

名古屋物件の7月末に退去した部屋の入居が1週間ちょっとで決まりました!

今年の2月末に満室状態で購入した名古屋の物件ですが、7月末で1部屋退去が発生してしまいました。

7月は1年で最も転勤が多い

転勤による引っ越しとのことなので、よりによってこの時期にと思いますが仕方がありません。管理会社によると7月は転勤が多い時期とのこと。

言われてみれば7月は転勤が多かった気がします。それにしても企業の転勤ってなんで7月が多いんでしょうね。

気になって少し調べてみたところ、7月は1年で転勤が最も多い月で、次に多いのが10月とのこと。つまり10月から始まる年度後半に向けて、7月頃から転勤させていく企業が多いのです。

大家からすると8月が一番入居が決まりにくい時期なので迷惑でしかないです。どうせなら年度頭に合わせて転勤するようにして欲しいものです。

8月の募集状況は

8月は入居が決まりにくいのは東京の物件でも経験していたので気長に待つしかないと思い、7月末の退去後に管理会社による原状回復の見積もり結果を待っていると、退去の1週間後の7日に見積もり結果の連絡と同時に申込が入っているとの朗報が!

見積り結果の説明もろくにせず、12日から入居したいとの申込が入っているので間に合わせるためにもすぐに作業指示が欲しいと電話がかかってきました。

すぐに申込が入ったのはうれしいことですが、見積もり結果が想定より高い金額だったのでまずは作業内容を説明するように依頼してその場は切電しました。

ちゃんと見積もり資料を送ってもらい内容を確認すると1つ1つを見ると高すぎるものではなかったので作業指示を出しましたが、原状回復作業とは関係ない鍵の交換がどうしても間に合わないという理由で19日入居となりました。

最初に確認してから連絡してこいよ!という感じです。急いで確認したのに。。。

管理会社に聞くところによると8月にもかかわらずこの物件への問合せは1週間で100件超あったそうです。3階の角部屋ということもありますが、名古屋の栄付近であれば賃貸需要はまだ高いようです。

東京の郊外より名古屋の中心部?

東京の物件が高すぎるので同じ金額で買える都心から少し離れた東京の物件よりは、名古屋で繁華街徒歩圏の物件の方が賃貸需要は高いだろうという狙いで購入しましたが、今のところはずれてはいないようです。

これから物件を購入される方は東京近郊のみでなく名古屋中心部も検討されてみてはいかがでしょうか。

不動産投資物件にスズメバチの巣が!

7月後半の出来事ですが、名古屋の不動産投資物件の管理会社から連絡がありました。

何事かと思うと名古屋の不動産投資物件の2階の1部屋のベランダと、1階エントランス近くの共有部分にスズメバチの巣ができており入居者から駆除依頼がきているとのこと。

スズメバチの駆除依頼

管理会社としてもスズメバチの駆除はさすがに標準サービス内では対応できないので駆除業者への依頼が必要とのことで連絡がありました。つまり追加費用が発生するということです。

当たり前ですが、入居者の安全確保は不動産オーナーの責任になりますので、急な出費は痛いですが対応せざるをえません。すぐに駆除の依頼をしてもらうように指示しました。

しばらくすると、翌日の対応で業者の手配が可能とのことで費用は2つの巣を駆除することで約1万5千円でした。

お願いするしかないので了承しつつも、ダメ元で価格交渉も依頼しておきました。

すると翌日、駆除前後の写真と共に作業完了報告があり、請求書を確認すると1万4千円になっていました。言ってみるものですね。

迅速に対応いただいた管理会社及び駆除業者の皆様ありがとうございました。

スズメバチの都市型化

しかしながらこの物件は名古屋の中心街である栄からも徒歩10分程度のところにあるのになんでスズメバチの巣が2つもできるのか疑問に感じて調べてみました。

スズメバチの特徴はこちら

夏はスズメバチに注意!住宅に巣を作らせないためには | 今日の知識が明日を輝かせる

近年、スズメバチは都市型化しており、人間の出す残飯を餌にすることを覚え、人間の生活域にどんどん侵入してきているそうです。

私は過去にスズメバチに1度刺されており、2度刺されると生命の危険を伴う可能性もあるので迷惑でしかないです。

自分も刺されたくないですが、入居者が刺されることがないようにオーナーできることは対応していきたいと思います。

また、年に1回のスズメバチ駆除費用を経費として見積もっておくと突然の場合も迅速に対応できると思います。

確定申告関連書類の提出依頼

私はここ何年かはe-Tax(国税電子申告・納税システム)で確定申告をしています。

e-TaxのWEB上で収入や経費等の金額を申告した後、還付金が振り込まれるか、追加納税金を振り込んで確定申告の手続き終了です。

以前から一部の人には申告内容を確認するために領収書等の提出を求められることがあるというのは聞いていましたが、今年は私も提出が求められることになりました。初めてのことです。

保管している書類の提出依頼

国税関係法令に係る行政手続等における情報通信の技術の利用に関する省令第5条3項で、確定申告をe-Taxで行い、医療費の領収書や源泉徴収票等の提示や提出を省略した場合に税務署はその記載事項を確認できると定められているそうです。

税務署から郵送で通知が届き、中に入っている封筒に必要な書類を入れて郵送するようにとのことでした。

提出を求められたのは源泉徴収票、医療費の領収書、生命保険料控除の証明書、地震保険料控除の証明書、ふるさと納税の証明書で、不動産貸付業に関する書類は特に提出は求められませんでした。

なんで提出対象者に選出されたのか

何年もこんなことはなかったのにどうして対象者に選ばれたのか。

思い当たるのは昨年分の申告では、はじめて医療費控除を、しかも100万円超も申請したからかもしれませんし、はじめてふるさと納税を申請したからかもしれません。

考えすぎで単純に無作為に抽出されただけかもしれませんが。

確定申告は関連書類に基づいて申告

当然ですが、源泉徴収票、領収書、証明書等に従って確定申告を行っていますので全て手元に揃っていますが、突然提出を求められることがあるので虚偽の申告は絶対にやめましょう。

噓の申告をして書類を提出するように求められた時に困りますから。

ちなみに提出した書類は保存期間1年間となっており、返却を希望する場合はその間に申し出る必要があるそうです。いちいち申し出なくても返却して欲しいですよね。

確定申告を機にそろそろ法人化を検討

今年も3月15日の期限ギリギリで確定申告を行いました。

今年からマイナンバーカードを使ってe-taxで申告しました。カードリーダーは昨年から使っているsonyのRC-S370が使えました。動作保障されていませんでしたが無事に申告できました。

2016年は住宅ローンの金利引き下げを行いましたし、既に不動産投資に必要なものも揃ってきたのか昨年より経費が少なくなりました。その結果、所得が増えて税金も増えました。

給与所得と不動産所得を合わせると所得が900万円超となり税率が33%になりました。個人の所得税は累進課税制度となっているため、以下のとおり所得が増えると税率も上がっていきます。

課税所得195万円以下であれば税率は5%、195万円超330万円以下で10%、330万円超695万円以下で20%、695万円超900万円以下で23%、900万円超1800万円以下で33%、1800万円超4000万以下で40%、4000万円超で45%となっていきます。

ちなみに税率が上がると控除額も上がるようになっていますので上記税率がそのまま所得にかかるわけではありません。

2017年は2棟目の不動産も購入しました。2017年に限っては融資手数料や登記費用など纏まった経費計上が発生するため場合によっては2016年より所得額は減るかもしれませんが、2018年になると2016年よりも所得額が多くなるのは明らかです。

そろそろ税金についても対応を検討していかないといけない段階になってきたのが嬉しくもありますが、どうしようか検討中です。

法人化したいとは思っていますが、法人化しようにも不動産の所有権を移す際の費用などいろいろ問題がありそうです。

2棟目を法人として購入できればよかったんでしょうが、今更どうしようもないので2017年は2018年に備えて法人化を検討していきたいと思います。

不動産投資を拡大しながら進めていく気であれば最初から法人化しておいた方がよいのかもしれません。