不動産投資には立地が重要
賃貸併用住宅で不動産投資を始めて築3年が経過しました。先日久しぶりの退去がありましたが、11月26日の退去から12月前半には次の入居者が決まり入居、満室の状態で年越しを迎えられます。
築3年経過しても家賃もほとんど下がっておらず、退去があっても3週間で次の入居者が入ってくるのは立地がよいのでしょう。改めて不動産投資には立地が重要だと感じています。
賃貸併用住宅には自分も住むことになるので土地を探すときには立地にはこだわりました。東京23区内で最寄駅から徒歩10分以内、できれば徒歩5分以内がいいですが10分までは許容して探しました。
当時いくつかあった土地の中から下北沢の土地を選択しましたが、その判断は間違ってなかったと今でも思ってます。下北沢は渋谷と新宿の両方に10分程度で出られる交通の便の良さがあり、若い人にも人気のエリアですからワンルームでの入居者付けに困ることはないだろうと考え決めました。
ただ、この3年超住んでいる間でも新築の賃貸物件がどんどん増えており、将来への不安がないわけではありませんが、今のところはうまくいってます。日本は人口減少していますが、東京の人口は増えているので当面は大丈夫だと思います。
築10年くらいまでは今の調子で運用していけるのではと考えてますが、築5年を経過して高く売却できるようであれば売却も検討したいと思ってます。
これから不動産投資を始める方は立地にはこだわってください。
退去リフォームサービスがおすすめ
賃貸併用住宅を新築してサラリーマン大家となってから3年超が経過しましたが、11月末に久しぶりの退去が発生しました。
サブリース契約を締結しているため毎月の家賃収入には影響ありませんが、通常であれば退去による清掃やリフォームが必要となります。ですが私の場合、サブリース業者と退去時のリフォーム工事もやってくれるサービスを契約しているので自分での対応は不要です。
サービスの内容は以下のとおりです。
- 室内の壁や天井の仕上げ材（壁紙等）
- 室内の床材（フローリング、畳等）
- 室内の建具（網戸、障子等）
- 室内の見切り材（巾木等）
- 室内の小規模修繕（室内の電球、カーテンレール、スイッチ等）
- 室内クリーニング
エアコン等の電気設備、キッチン、洗面台、バスルーム等の給排水設備、玄関ドア等の大きめの建具などを修繕する場合は別途費用が発生しますが、上記内容で料金は毎月1㎡あたり75円です。例えば20㎡の部屋であれば月1500円になります。
20㎡の部屋で2年入居してから退去となった場合、月1500円ずつ積み立てていると36000円貯まっていることになるので、キレイに使われていればもっと安くクリーニングを済ませて次の賃貸に出せますが、通常であればトントンくらいではないかと思います。しかし2年より短い周期で入退去があると、どうしてもクリーニングは必要ですからこちらのサービスを活用した方が安くなると思います。
また、このサービスを利用しているとリフォーム工事の着手も早くなりますし、入居者との交渉もおまかせでやってくれます。追加費用が発生する場合は当然対応が必要になります。
サブリース契約の締結当初は、20㎡程度のワンルームしかないこと、学生がメインになるであろうことから、入退去が頻繁にある可能性がある、部屋が乱暴に扱われる可能性があると考え、退去リフォームサービスも契約しました。
結果的に初期入居から3年間入れ替わりのない部屋もあり、損している可能性もありますが、退去時に大家の手間がかからないのはサラリーマン大家にとっては大事ですのでおすすめです。
サラリーマン大家さんとマイナンバー
今年から開始されたマイナンバー制度、日本国民全員を識別するために12桁の番号が割り振られました。これまではあまり出番もなく忘れている方もいるのではないでしょうか。
しかし年間20万円を超える不動産収入がある大家さんにとっては平成28年分の確定申告からマイナンバーが必要となります。確定申告書にマイナンバーの記載欄が追加され、書面で申告する場合にはマイナンバーカードの写し、本人確認書類の写しがそれぞれ必要となります。また、e-Taxで申告する場合にはマイナンバーカードの電子証明書を登録する必要があります。
それから年間15万円以上の賃料を個人の大家さんに支払っている法人は支払調書を税務署に提出する必要があり、そこには支払いを受ける大家さんのマイナンバーが必要となります。サブリースなどを利用している場合はサブリース会社からマイナンバーの提出依頼があったのではないかと思います。
確定申告にマイナンバーが必要になることで、会社に不動産収入がバレるのではないかと気になっているサラリーマン大家さんもいるのではないでしょうか。私も気になり調べたのですが、今までどおり確定申告時に給与以外の所得に関する住民税を「普通徴収」にしておけば問題ないようですので安心してください。
最後にマイナンバーカードをまだ申請していない場合は1ヶ月くらいかかるようですので早めに申請しておくことをおススメします。私もこれから申請します。
不動産価格がピークアウト
ここ2、3年で不動産価格が上がっていて手が出しにくいなと思いつつも、買ってもいいかなと思う物件を見つけて問い合わせると返事がなかったり、商談中だったりして買えないでいました。
ところが最近になってこちらから問い合わせもしていないのにお勧め物件がありますという連絡がよく来るようになり、もしかして不動産が売れなくなってきてるのかなと思っていたらこんな記事がでていました。
記事の中では以下のような傾向から不動産価格がピークアウトしているのではと書かれてます。
- 国内不動産の取引件数・取引額が2013年、2014年に比べて2015年は2割程度減っている
- 海外資金による国内不動産取得額も2014年下期をピークに2015年上期から徐々に減っていて2016年上期は2014年下期の3割程度にまで減っている
- 東京の賃貸オフィス市場において稼働率は高水準であるにもかかわらずAクラスビル※の成約賃料は下落している
※Aクラスビルとはエリアや延床面積、基準階床面積、築年数、設備などのガイドラインを満たすビルのことで詳しくはニッセイ基礎研究所のこちら - 不動産価格よりも先行して動く株価が下落していること
確かにこれを読むとピークアウトしているかもと思います。しばらくは買いたい思いを抑えて不動産価格の動向を注視していきたいと思います。よほどいいと思うものがない限り。。。
フルローンで不動産投資
先日、久しぶりにシノケンの担当者から連絡がありました。
何かと思ったらフルローンでの融資が可能になったので改めて提案したいとのことでしたが、不動産価格が上がっている今の状況では手が出しにくいということでお断りしました。
4年くらい前に不動産投資を検討していた時にシノケンでの不動産投資も検討しており、現地も視察したうえで一度は購入の契約をしたのですが、その時は残念ながら融資の審査がとおらず融資特約により契約は白紙に戻りました。
その後、住宅ローンが使える賃貸併用住宅での不動産投資を知ったので結果的には審査にとおらなくて良かったのですが、もし4年前もフルローンで融資がとおるような状況だったら1棟アパートでの不動産投資を始めていたかもしれません。
当時は金利上昇のリスクを考えて賃貸併用住宅の住宅ローンが使えるところに魅力を感じました。まさかマイナス金利政策が実施されるなんてその時はまったく想像できなかったですからね。ここまでの金利の状況を考えると当時アパートローンを借りていても今の時点では金利も変わらず何の問題もなかったんでしょう。
ただ、現在はマイナス金利政策中ですが、政府はインフレを起こそうとしており、インフレになれば金利も上がっていくでしょうからアパートローンをフルローンで利用して新築一棟土地付きで購入するのは長い目で見ると危険な気がしています。
フルローンで始められるからといって安易に不動産投資を始めてしまうと将来後悔する可能性があるので、こんな時だからこそより慎重に考えたほうがよいでしょう。最終的には全て自己責任です。
