シノケンで不動産投資
シノケンの担当から東京、名古屋、福岡の物件を1つずつ紹介された私は、とりあえず東京の物件の現地を見学することにしました。
見学したシノケン物件の概要
場所は世田谷区と杉並区の境の杉並区側で、京王線の芦花公園駅から徒歩3分ほどの住宅に囲まれたところでした。30坪ほどで最終的には自分の住宅を建てたり、住宅用地としての売却も見込めるきれいな整形地でしたので投資出口を考慮して購入してもよい土地だと考えました。
坪単価は160万くらいで、土地が約5000万、アパートが2500万、手数料500万で合計8000万円になります。1Kロフト付12平米が8部屋作れて、平均して1部屋あたり5万8500円の家賃設定だったので満室だとすると月に46万8000円の家賃収入が得られることになります。年間では約560万となり、表面利回りは約7.6%程です。
シノケンのビジネスモデル
しかし、こんなに安定して稼げるのであればシノケンがそのまま運用すればいいのにと思いますが、なぜそうしないのでしょうか。不動産投資は物件を長期で保有するほど地震や火災など様々なリスクが想定されます。
土地を仕入れて賃貸物件に仕上げて短期で売却して利益が出せれば、その資金で次の土地を仕入れてと、長期で保有するより効率的だからだと思います。さらにシノケンの場合、賃貸物件の管理を行うことで長期保有のリスクを排除しつつ、その物件からの定期収入を得る仕組みとなっているのです。
例えば、この物件であれば管理費、共益費、IT管理費（インターネット接続の管理）として月に8万5000円をシノケンに支払います。この管理契約を新築から当初5年は続ける必要があり、5年未満で管理会社を変更する場合は事前に定められた違約金が必要となる契約となっています。違約金はシノケンが管理していた期間の入居率にもよりますが、入居率がよいと満室入居時賃料の２、3ヶ月分かかります。
こうすることでシノケンは物件を保有することによる災害リスク、物件価格下落リスク、家賃下落リスクなどの様々なリスクを排除しつつ、物件の売却益と、管理費という名目の安定収入を確保しているのです。すばらしいビジネスモデルです。
結果的にオーナーは約17%の管理費を払いながら運用していくことになります。空室があればその分は引かれますが、管理費で2割弱というのは厳しいのではないかという気がしました。しかし物件管理は全てシノケンでやってくれて、土地も建物も新築で用意してくれるのは楽なので申し込みすることのにしました。
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