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サラリーマン大家のサラリーマン脱出計画

サラリーマン大家がサラリーマン生活から脱出するまでの日々を綴っています

住宅ローンの繰上げ返済

先日、偶然にも私の買った株が10倍高したことから臨時収入がはいったので、その一部で住宅ローンの繰上げ返済をしようと思います。住宅ローンの繰上げ返済には期間短縮型と返済額減額型の2つがあります。

期間短縮型

期間短縮型はその名のとおり、繰上げ返済した元金分の期間だけ返済期間が短縮されます。また、その短縮された期間に払うはずだった金利分が支払不要となりますので、総返済額を大きく減らすことができます。元金分と金利分の割合は、返済当初は金利分の割合が高く、返済が進むにつれて金利分の割合が減っていきますので、繰上げ返済は返済開始直後が一番効果があります。

返済額減額型

返済額減額型は返済期間は変えずに、繰上げ返済した元金分とその利息分、毎月の返済額を減額します。期間短縮型と異なり返済期間は変わらないので、総返済額は期間短縮型ほどは減りませんが、毎月の返済が軽減されるので当面のキャッシュフローは改善します。

 

今回私は、2300万の住宅ローンから800万を繰上げ返済することにしました。返済期間は35年、借入金利は全期間固定で2.7%、元利金均等返済で返済2年目です。毎月8万5千円ほど返済していますが、現状では元金分3万5千円、金利分5万円となっており金利分が圧倒的に多くなっています。

期間短縮型と返済額減額型を比較してみました。期間短縮型だと支払利息は800万減り、返済期間は18年に短縮されますが、毎月の返済額はほぼ変わりません。返済額減額型だと支払利息は400万減り、返済期間は変わりませんが、毎月の返済額が5万5千円となり3万円支出が減ります。

どちらもそれぞれの魅力があると思いますが、今回は総返済額の圧縮を最優先し、期間短縮型で繰上げ返済することにしました。毎月の返済額が減るのも捨てがたいので、繰上げ返済を検討されている方は何を優先するかよく検討してみてください。