フルローンで不動産投資
先日、久しぶりにシノケンの担当者から連絡がありました。
何かと思ったらフルローンでの融資が可能になったので改めて提案したいとのことでしたが、不動産価格が上がっている今の状況では手が出しにくいということでお断りしました。
4年くらい前に不動産投資を検討していた時にシノケンでの不動産投資も検討しており、現地も視察したうえで一度は購入の契約をしたのですが、その時は残念ながら融資の審査がとおらず融資特約により契約は白紙に戻りました。
その後、住宅ローンが使える賃貸併用住宅での不動産投資を知ったので結果的には審査にとおらなくて良かったのですが、もし4年前もフルローンで融資がとおるような状況だったら1棟アパートでの不動産投資を始めていたかもしれません。
当時は金利上昇のリスクを考えて賃貸併用住宅の住宅ローンが使えるところに魅力を感じました。まさかマイナス金利政策が実施されるなんてその時はまったく想像できなかったですからね。ここまでの金利の状況を考えると当時アパートローンを借りていても今の時点では金利も変わらず何の問題もなかったんでしょう。
ただ、現在はマイナス金利政策中ですが、政府はインフレを起こそうとしており、インフレになれば金利も上がっていくでしょうからアパートローンをフルローンで利用して新築一棟土地付きで購入するのは長い目で見ると危険な気がしています。
フルローンで始められるからといって安易に不動産投資を始めてしまうと将来後悔する可能性があるので、こんな時だからこそより慎重に考えたほうがよいでしょう。最終的には全て自己責任です。
不動産投資は法人化で節税
先日、不動産オーナー向けの法人化セミナーを受講してきました。もちろん無料のやつです。
法人化することによる節税メリットは個人と法人の税率の差によってもたらされます。
個人の所得に対する税率は皆さんもご存知だと思いますが累進課税制度により所得が増えるにつれて以下のように所得税の税率も上がっていきます。
| 課税所得金額 | 所得税率+住民税率※ | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 15％ | 0円 |
| 195万円超330万円以下 | 20％ | 9万7500円 |
| 330万円超695万円以下 | 30％ | 42万7500円 |
| 695万円超900万円以下 | 33％ | 63万6000円 |
| 900万円超1800万円以下 | 43％ | 153万6000円 |
| 1800万円超4000万円以下 | 50％ | 279万6000円 |
| 4000万円超 | 55％ | 479万6000円 |
※住民税は所得に関係なく一律10%と均等割の4000円となります。
一方で法人の場合は所得が800万円相当額以下なら15%、超えていれば23.9%となっています。これに均等割の7万円を含む住民税などの地方税が上乗せされていきます。詳細は省略しますが、東京都の場合だと代替以下のようになります。
| 課税所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 400万円以下 | 21.4％ |
| 400万円超800万円以下 | 23.2％ |
| 800万円超 | 34.3％ |
上記から分かるとおり個人の給与所得が多いと不動産所得が合算されて課税されるため税率が高くなってしまいます。法人化して不動産所得を法人の所得とすることで税率を下げることができます。
さらに法人の場合は損益通算で損失が9年繰り越しできるとか、不動産の賃貸収入と売却損益が合算できるなどの個人にはないメリットがあるうえ、今後法人税はさらに引き下げられていくことが想定されます。
前述のとおり法人の場合、設立時の初期費用や、所得に関係なく課される7万円の住民税は必要になってくるので法人に移せる所得の額によっては個人のままの方がよいケースもありますので自分の収入の状況に応じて法人化を検討してみてはいかがでしょうか。
ゲストハウス投資をしたいと思い京都へ行ってみたけど
日本人からすると京都といえば修学旅行で行ったところというイメージが強いと思いますが、京都は世界遺産や国宝などが多く日本のみならず世界中から多くの観光客が訪れます。海外の「一度は訪れたい都市ランキング」で2年連続で1位を獲得したほど世界からも注目されているブランド都市なのです。
京都は景観を保護するために大きな建物が建てられないこともあり、ホテルが少なく予約が取りにくく、宿泊料も高くなる状況が見られます。しかし日本は国の政策としても観光立国を推進しており、訪日外国人数は増え続けています。2016年の訪日外国人は2000万人を超えるのが確実と言われています。
そんな京都で外国人向けの宿泊施設（ゲストハウス）への投資ができます。楽待などの収益不動産検索サイトで検索しても出てきます。先日気になったゲストハウス物件があり、京都まで視察に行ってきました。京都の夏は激アツでしたが確かに外国人をよく見かけました。清水寺と伏見稲荷の人気が高いそうです。
現地で物件を視察し、周辺を少し歩いてみたりして投資してみたいなと思いましたが、融資の面で問題が。。。京都の銀行は京都府民以外にはほとんど融資しないそうです。物件を案内してくれた業者の方も言ってましたが、法人化しても京都で実績がないと融資を受けられないようで融資付けはできないとのこと。そして担保があれば政策金融公庫が使えるので、自分で当たってみてほしいと。
現金では少し手が届かなかったので融資が必要な状況でしたが、自分で時間を割いて調整するのも面倒だし、近くに建築中のホテルなどもあったのでいざという時の出口を考えると再建築不可物件は避けたいとも思い一旦は諦めました。こういう時に手持ちの現金を残しておくことの大事さに気づきます。先日住宅ローン金利も見直して全期間固定金利に変えたので、しばらくは住宅ローンの繰り上げ返済をやめて手元資金を貯めていこうかと思います。
民泊をやるには許可が必要
最近、賃貸で借りた部屋を民泊で運用すると稼げるという話をよく聞きますが、許可を取らずにやるのは違法行為です。民泊は宿泊料をもらって人を宿泊させる旅館業にあたり、旅館業を行うには旅館業法上の許可が必要になります。
詳しくは厚生労働省の以下ページを参照ください。
旅館業法では旅館業を以下の4つに分類しています。
- ホテル営業
洋式の構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業 - 旅館営業
和式の構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業 - 簡易宿所営業
宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる営業 - 下宿営業
施設を設け、１月以上の期間を単位として人を宿泊させる営業
それぞれに許可を得るために、ホテル営業の場合は客室の広さが9平方メートル以上、旅館営業の場合は7平方メートル以上など必要な要件が定義されており、ホテル営業がもっとも要件が厳しくなっています。また、許可要件は各都道府県の条例によって地域によって異なりますので注意が必要です。
この許可を取得せずに旅館業を行った場合は6ヶ月以下の懲役、3万円以下の罰金となっていますが、より厳しい実効性のあるものに見直すべきという検討もされています。以下のサイトにあるように無許可で民泊を運営していたことで実際に摘発され逮捕される事例も出ています。
民泊を運営する場合は必ず許可を取得してから実施しましょう。
2016年7月の住宅ローン金利
先月、住宅ローン金利の引き下げが2ヶ月待ってようやく実行されたところですが、7月に入って住宅ローン金利がさらに下がってます。ショックです。
元々借り換えを検討していた住信SBIネット銀行の住宅ローン金利もさらに下がっており、当初20年固定の金利がなんと0.76%です。ちょっと前までは本当に信じられない水準です。書類の準備が面倒で、借り換えはせずに金利の引き下げのみで済ませましたが、ここまで下がると借り換えとけばよかったと思ってしまいます。
住宅ローンの借り換えは一般的に残高が1000万円以上で金利差が1.00%以上あれば借り換えた方がよいと言われていますが、0.3%の金利差でも借り換え効果はあるようです。
以下の記事では0.3%差の住宅ローンに借り換えた場合に、借り換え手数料や保証料を加味しても借り換え前よりも総返済額が下がることが解説されています。
上記の記事を見る限り、現在金利が1%未満であっても借り換えによってメリットを得ることができるようですので、マイナス金利導入前に住宅ローンを借りた方はすぐにでも借り換えを検討したほうがよいと思います。チャンスです。
